Prawo
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego a roszczenia właścicieli nieruchomości wobec operatorów telekomunikacyjnych
2 grudnia 2025 roku Trybunał Konstytucyjny wydał wyrok w sprawie P 10/16 dotyczącej zasiedzenia prawa do korzystania z nieruchomości, na których znajdują się urządzenia przesyłowe. Na pierwszy rzut oka jest to orzeczenie interesujące przede wszystkim dla przedsiębiorstw energetycznych, gazowych czy wodociągowych, których infrastruktura często znajduje się na prywatnych gruntach od kilkudziesięciu lat. W mojej ocenie wyrok powinien jednak zainteresować również przedsiębiorców telekomunikacyjnych. Nie dlatego, że bezpośrednio zmienia zasady funkcjonowania większości sieci światłowodowych, lecz dlatego, że może zwiększyć zainteresowanie właścicieli nieruchomości tym, na jakiej podstawie prawnej przedsiębiorca korzysta z ich gruntu.
Służebność przesyłu została wprowadzona do Kodeksu cywilnego dopiero 3 sierpnia 2008 roku. Wcześniej w orzecznictwie wypracowano konstrukcję służebności gruntowej odpowiadającej treścią późniejszej służebności przesyłu, a następnie dopuszczono możliwość jej nabycia przez zasiedzenie. W wyroku P 10/16 Trybunał zakwestionował takie rozumienie przepisów w odniesieniu do okresu sprzed wejścia w życie regulacji dotyczących służebności przesyłu. Sytuacja prawna związana z samym wyrokiem nie jest przy tym całkowicie typowa, ponieważ orzeczenie nie zostało ogłoszone w Dzienniku Ustaw, co wywołało spory dotyczące jego skutków formalnych. Nie zmienia to jednak faktu, że podobny kierunek widoczny jest również w najnowszym orzecznictwie Sądu Najwyższego. W postanowieniu z 19 marca 2026 roku, sygn. II CSKP 1045/24 Sąd Najwyższy przyjął, że okresu korzystania z nieruchomości przed wprowadzeniem służebności przesyłu nie można doliczać do czasu potrzebnego do zasiedzenia tego prawa.
Dla przedsiębiorców telekomunikacyjnych ważniejsza od samego sporu o zasiedzenie może być zwiększona aktywność właścicieli nieruchomości. W praktyce nadal spotykam sieci, których przebieg i stan techniczny są dobrze udokumentowane, natomiast dokumentacja dotycząca prawa do korzystania z poszczególnych nieruchomości jest niepełna. Dotyczy to zwłaszcza infrastruktury budowanej kilkanaście lat temu. Kabel wykonywano za zgodą właściciela, ale zgoda miała postać krótkiego oświadczenia, uzgodnienia były ustne albo dokument podpisał administrator czy jeden ze współwłaścicieli. Zdarza się również, że sieć została przejęta wraz z innym przedsiębiorstwem, lecz dokumentacja dotycząca poszczególnych działek nie została przekazana w komplecie.
Taki stan może przez lata nie powodować problemów. Konflikt pojawia się najczęściej przy zmianie właściciela, planowanej inwestycji, podziale działki albo analizie dokumentacji geodezyjnej. Wówczas operator otrzymuje pytania o właściciela kabla, datę jego budowy, osobę, która wyraziła zgodę, i podstawę dalszego korzystania z nieruchomości. Jeżeli operator posiada prawidłową umowę, służebność albo decyzję administracyjną, sytuacja jest zdecydowanie prostsza niż wtedy, gdy jedynym dokumentem jest dawna zgoda na wykonanie prac albo dokumentacji nie można odnaleźć.
Brak tytułu prawnego może skutkować roszczeniami właściciela dotyczącymi uregulowania korzystania z nieruchomości, wynagrodzenia za dotychczasowe korzystanie z niej, a w określonych przypadkach także usunięcia lub przełożenia infrastruktury. Nie istnieje jednak ustawowa stawka za metr kabla światłowodowego. Znaczenie ma wartość i przeznaczenie nieruchomości, sposób jej wykorzystania, przebieg infrastruktury oraz rzeczywisty zakres ograniczeń powodowanych przez urządzenia. Podziemny kabel światłowodowy co do zasady nie powoduje takich samych ograniczeń jak część infrastruktury elektroenergetycznej, dlatego stawek czy szerokości pasów stosowanych dla innych urządzeń przesyłowych nie należy automatycznie przenosić na telekomunikację. Każdy przypadek wymaga indywidualnej oceny, uwzględniającej rzeczywisty sposób korzystania z gruntu i zakres ingerencji w prawo własności.
W przypadku sieci napowietrznych należy dodatkowo pamiętać, że prawo do korzystania ze słupa nie zawsze oznacza uregulowanie prawa do przebiegu kabla nad prywatnymi działkami położonymi pomiędzy słupami. Dostęp do infrastruktury technicznej i korzystanie z nieruchomości są odrębnymi zagadnieniami.
Powyższe problemy pokazują, że kwestie tytułów prawnych powinny być rozwiązywane przed rozpoczęciem robót, a nie dopiero po otrzymaniu wezwania od właściciela. Przy typowym tranzytowym przebiegu sieci przez prywatną nieruchomość podstawowym instrumentem jest art. 33 Ustawy o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych. Przepis ten nakłada na właściciela, użytkownika wieczystego lub zarządcę obowiązek zapewnienia operatorowi dostępu do nieruchomości w celu umieszczenia elementów sieci telekomunikacyjnej oraz ich późniejszej eksploatacji i konserwacji, jeżeli nie uniemożliwia to racjonalnego korzystania z nieruchomości, w szczególności nie prowadzi do istotnego zmniejszenia jej wartości.
Operator powinien najpierw wystąpić do właściciela z wnioskiem o zawarcie umowy. Warto, aby wniosek wskazywał przebieg sieci, sposób wykonania prac oraz zakres późniejszego korzystania z nieruchomości. Lakoniczna „zgoda na światłowód” może po kilku latach okazać się niewystarczająca do ustalenia rzeczywistego zakresu praw operatora. Jeżeli nie dochodzi do zawarcia umowy, art. 33 megaustawy przewiduje możliwość zastosowania trybu z art. 124 i 124a Ustawy o gospodarce nieruchomościami. W określonych ustawą warunkach starosta może wydać decyzję ograniczającą sposób korzystania z nieruchomości i zezwalającą na przeprowadzenie urządzeń łączności publicznej.
Alternatywą pozostaje służebność przesyłu, szczególnie przy strategicznych elementach sieci, których przełożenie byłoby trudne albo kosztowne. Daje ona przedsiębiorcy trwały tytuł rzeczowy do korzystania z nieruchomości i może zostać ustanowiona umownie, a przy braku porozumienia z właścicielem również przez sąd za odpowiednie wynagrodzenie. Nie oznacza to, że należy ją ustanawiać dla każdego przyłącza. Sposób zabezpieczenia tytułu powinien odpowiadać znaczeniu infrastruktury – inaczej należy traktować krótkie przyłącze abonenckie, a inaczej magistralę zasilającą znaczną część sieci.
Przed rozpoczęciem inwestycji trzeba również ustalić charakter nieruchomości. Nie wszystkie grunty podlegają tym samym zasadom. Inny tryb znajdzie zastosowanie w przypadku typowej nieruchomości prywatnej, a inny w pasie drogowym drogi publicznej, na gruntach leśnych czy nieruchomościach objętych szczególnymi regulacjami. Analiza prawna trasy powinna więc następować równolegle z jej projektowaniem technicznym. Sam numer działki nie przesądza jeszcze, według jakiej procedury operator powinien uzyskać prawo do umieszczenia na niej infrastruktury.
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z grudnia 2025 roku nie oznacza, że operatorzy powinni masowo ustanawiać służebności na wszystkich nieruchomościach, przez które przebiega ich infrastruktura. Jest natomiast dobrym momentem na sprawdzenie tytułów prawnych do starszych i najważniejszych odcinków sieci. W pierwszej kolejności warto zweryfikować magistrale oraz odcinki, których przełożenie byłoby kosztowne albo mogłoby wpłynąć na ciągłość świadczenia usług. Operator powinien wiedzieć, gdzie posiada służebność, umowę lub decyzję administracyjną, gdzie dysponuje jedynie dawną zgodą, a gdzie nie jest obecnie w stanie wskazać dokumentu stanowiącego podstawę korzystania z nieruchomości.
Ma to znaczenie nie tylko w wypadku roszczeń właścicieli. Tytuły prawne do infrastruktury są również analizowane przy sprzedaży przedsiębiorstw telekomunikacyjnych. Sieć, dla której operator posiada uporządkowane tytuły prawne, przedstawia inny poziom ryzyka niż infrastruktura, o której można powiedzieć jedynie, że znajduje się w danym miejscu od wielu lat i dotychczas nikt tego nie kwestionował.
Wyrok z grudnia 2025 roku warto więc potraktować przede wszystkim jako przypomnienie o znaczeniu zgodnego z prawem umieszczania infrastruktury na cudzych nieruchomościach. Sieć powinna być nie tylko dobrze zaprojektowana, wybudowana i zinwentaryzowana. Operator powinien również wiedzieć, na jakiej podstawie prawnej korzysta z nieruchomości, przez które ona przebiega. W przypadku nowych inwestycji należy zadbać o to przed rozpoczęciem budowy, a w przypadku sieci istniejących – uporządkować dokumentację, zanim zrobi to właściciel nieruchomości.
Michał Latuszewski,
radca prawny
O autorze – radca prawny, założyciel i partner zarządzający Kancelarii Kuchlewski Latuszewski Adwokaci i Radcowie Prawni sp.p., specjalizujący się w obsłudze przedsiębiorców z sektora komunikacji elektronicznej, doradztwie regulacyjnym, opracowywaniu dokumentacji abonenckiej oraz reprezentowaniu przedsiębiorców przed organami nadzorczymi.
